Ипотека земельных участков

Одним из основных объектов залога выступают земельные участки. Уникальность земли, порождаемая ее фиксированным местоположением и свойствами плодородия, определяет ее центральное место и особую роль в залоговых отношениях. Следует отметить, что земельные участки, находящиеся в частной собственности граждан Республики Беларусь, юридических лиц Республики Беларусь, могут являться предметом залога только в качестве материального обеспечения своевременного возврата банковского кредита. Залогодателями могут быть граждане, юридические лица Республики Беларусь, право собственности которых на земельные участки удостоверено государственным актом. Залогодержателями земельных участков при выдаче кредита лицам, которым они принадлежат, являются «Белагропромбанк», «Беларусбанк», «Белвнешэкономбанк», «Белпромстрой-банк», «Белинвестбанк», «Приорбанк». Но с недавнего времени с целью расширения возможностей для кредитования под залог земли этот перечень банков значительно расширен. Указом № 568 в перечень банков, которые могут быть залогополучателями земельных участков, находящихся в собственности юридических и физических лиц, при выдаче кредитов этим лицам дополнительно внесены «Паритетбанк», «Славнефтебанк», «Банк международной торговли и инвестиций», «Белгаз-промбанк», «Белорусский народный банк», «Технобанк», «Иностранный банк «Москва-Минск», «Белросбанк», «Минский транзитный банк», «Трастбанк». [19, с. 144-147]

Также уделяется внимание вопросам о порядке передачи земельных участков, находящихся в частной собственности, в залог для получения банковского кредита. В кредитном договоре и договоре залога земельного участка, которые заключаются между банком и залогодателем, определяются размер, порядок выдачи и погашения кредита, взыскания процентов, ответственность сторон, и решение других вопросов, связанных с выдачей кредита под залог земельного участка, находящегося в частной собственности.

Обращает на себя внимание тот факт, что часть делимого земельного участка, находящегося в частной собственности граждан, юридических лиц Республики Беларусь, может являться предметом залога, если эта часть в установленном законодательством порядке предварительно выделена в самостоятельный земельный участок.

В случае неисполнения залогодателем обеспеченного залогом обязательства банк вправе от имени залогодателя реализовать принятый в залог земельный участок при сохранении его целевого назначения. При этом до момента продажи банк может предоставить залогодателю право выкупить заложенный им участок по цене, равной сумме невозвращенной части кредита и процентов за пользование им.

Необходимо отметить, что Кодекс Республики Беларусь о земле не позволяет пока ввести в широкий оборот залог земельных участков как способ обеспечения исполнения обязательств. Очевидно, что в частной собственности граждан и юридических лиц находится незначительное количество земельных участков, способных являться, при наличии на них государственного акта на право собственности, предметом залога, причем только в качестве своевременного возврата банковского кредита. Так, в настоящее время физическим лицам в Республике Беларусь принадлежит свыше 350 тыс. земельных участков, что составляет 0,5 % от площади и 14 % от количества всех земельных участков, находящихся в собственности граждан. Абсолютное большинство земельных участков, используемых юридическими лицами, находится в их постоянном пользовании (98 %), а используемых гражданами - в пожизненном наследуемом владении (86 %) [17, с.25]. Сделки с такими земельными участками ст. 88 Кодекса Республики Беларусь о земле признаются недействительными.

Использование земельных участков в качестве предмета залога сдерживает также то, что в случае неисполнения залогодателем обеспеченного залогом обязательства банк-залогополучатель имеет право от имени залогодателя реализовать земельный участок для удовлетворения своих претензий только при условии сохранения целевого назначения этого участка. Однако реализовать такой земельный участок очень сложно.


Меню сайта